律師事務所

律師觀點：租管是短視之舉

由於市場供需不平衡，房子少，租客多，導致房钱上漲。一年來，除了舊金山市以外，灣區多個城市發生租管爭議。

2015年10月，山景城 （Mountain View ） 議會否決了租管提案。

2016年2月17日，阿拉米達市（City of Alameda)議會开始批准房钱操控措施。

4月11日週一，聖馬刁市（City of San Mateo ）議會否決了租管提案。

4月19日，聖荷西市(San Jose)議會將召開聽證會，決定是不是實施租管。

筆者就灣區房钱操控問題聯繫了莫秀寧律師事務所（Frannie Mok)。

莫律師是加州大學舊金山的法學博士，加州大學伯克萊的工商管理最高榮譽學士。住在阿拉米達市 。

莫律師認為房钱操控會傷害業主，也會傷害租客群體，是一種短視行為。

租管影響社區環境

莫律師說：經濟學家指出，房钱操控會導致業主減少房子裝修保養。直接影響社區寓居環境，影響社區治安，也影響房子價值。

根據專業房地產估價師評估，租管會下降房子市場價值。

租管會鼓勵租客奪取房子操控權，品行不端的房客會驅逐好租客。

過度嚴厲租管也许導致業主破產

许多小業主不能負擔房子本钱的添加（例如：地稅添加，或水電煤氣废物費用添加），卻不能相應添加少許房钱，導致業主破產，製造新的社會問題。

租管化财宝為乾戈

莫秀寧說：阿拉米達市的租管法案強制廢除了本市自1979年起，房钱檢討諮詢委員會（RRAC）房東與租客的調解服務，該機構有約80%的調解成功率。

租管法案嚴厲的處罰業主，比方：業主假如收房自住，必須付租客高額搬遷賠償費，最高可達每人$18,300。業首要付租借客三倍的損害賠償、情緒困擾賠償、律師費用。但對租客的任何惡意無理投訴並無處罰。

租管法案破壞業主與租客之間和諧共生的關係，鼓勵租客對業主作不必要或惡意的投訴或法庭訴訟。而導致訴訟事例和本钱大增。也導致许多的小業主不胜其煩，主動退市。租管法案不光不能解決問題，反而製造了许多新的問題出來。

租管法案只管有些租借房

租管會形成短期房子缺少和長期的高房租。莫律師說：有人以為，政府的租管法案會操控所有的租借房，其實不是。

舊金山的租管法案只管1979 年之前建的房子，而1979年之後，许多大地產商新建的公寓樓是不受房钱操控的。遭到租管法案操控的房子只佔舊金山租借屋市場供應總量的六成、七成。而即將舉行聽證會的聖荷西， 未來也许受租管法案操控的租借房子還不到該地市場總量的三分之一。

租管加劇房子缺少，推高房钱

一方面许多受租管法案操控的小業主退市，形成租借房愈加缺少，加劇供求不平衡；另一方面不受租管法案操控的房子房钱會更貴。這也是舊金山（San Francisco),奧克蘭（Oakland )，伯克萊(Berkeley )租管城市長期的副作用，租管真是短視行為。

莫秀寧律師建議政府可以撤销房钱操控，讓自由市場經濟這個無形的手來調節供求平衡。上善若水、無為而治。